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부동산 시장에서 전세 또는 월세 계약으로 주택에 거주하는 세입자(임차인)에게 있어 가장 중요한 것은 계약 종료 후 전세보증금의 안전한 반환입니다. 하지만 집주인의 사정이나 부동산 매매 등의 이유로 보증금 반환이 지연되거나 어려워지는 사례도 적지 않습니다.
이때 세입자가 사용할 수 있는 강력한 권리 보호 수단이 바로 ‘임차권등기명령’입니다.
오늘은 임차권등기명령 제도의 개념부터 신청 자격, 임차권등기명령 신청방법, 구비서류, 절차, 이후 유의사항까지 전체적인 내용을 자세히 설명드리겠습니다.
임차권등기명령이란?
임차권등기명령이란, 임차인이 계약한 집에서 퇴거하였음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 경우, 법원의 명령을 통해 해당 임차인의 임차권을 등기부등본에 명확하게 표시하여 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장으로 임차 하셨다면 미리미리 확인하셔야 합니다!
✅ 왜 필요한가?
임차인은 일반적으로 퇴거와 함께 주택에서 이사 나가면 해당 주택에 대한 대항력을 잃게 됩니다.
임차권등기명령 신청방법 상담사례
이때 전세보증금도 반환받지 못했다면, 보증금 반환을 받기 위해 우선순위를 확보할 수 있는 법적 보호 장치가 필요합니다. 이 역할을 하는 것이 바로 임차권 등기입니다.
임차권등기명령 신청 요건
임차권등기명령은 모든 임차인이 신청할 수 있는 것은 아니며, 아래 조건을 모두 충족해야 하며 전세 계획이 있으시다면 미리미리 조건을 확인해주시기 바랍니다.
① 임대차 계약이 존재할 것
- 임차인이 실제로 전세 또는 월세 계약서를 체결한 상태여야 합니다.
- 계약서에 확정일자, 전입신고가 되어 있어야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
② 주택에서 이사를 나왔을 것 (퇴거 완료)
- 임차인이 실제로 주택을 비운 상태여야 신청이 가능합니다.
- 이사가 완료되지 않은 상태에서는 신청 불가합니다.
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③ 보증금 반환을 받지 못했을 것
- 퇴거 이후에도 보증금의 전부 또는 일부를 받지 못한 경우에 해당합니다.
❗ 주의사항
- 등기 명령을 신청하면 해당 임차인은 해당 부동산에 우선변제권을 유지할 수 있지만, 다른 채권자보다 우선권이 보장되는 것은 아닙니다.
- 이 제도는 어디까지나 대항력 및 우선변제권을 잃지 않도록 “시간을 벌어주는 장치”입니다.
임차권등기명령 신청서가 궁금하시다면 법원 서식을 참고해보세요!
신청 가능한 법원
임차권 등기 명령은 해당 부동산 소재지의 지방법원 또는 지방법원 등기국에 신청합니다.
예를 들어, 서울 마포구에 있는 주택의 경우 서울서부지방법원에 신청하게 됩니다.
임차권등기명령 신청방법
✅ STEP 1: 퇴거 완료
- 반드시 먼저 이사(퇴거)가 완료되어야 신청이 가능합니다.
- 이사 시에는 전출 신고를 하고, 새로운 주소지로 주민등록 이전도 마쳐야 합니다.
✅ STEP 2: 임차권 등기 명령 신청서 작성
- 법원 민원실 또는 대법원 인터넷 홈페이지에서 양식을 받을 수 있습니다.
- 기본적으로 아래 항목이 포함됩니다:
- 임대인과 임차인의 인적 사항
- 주택의 주소 및 등기부상 지번
- 임대차 계약 내용 (기간, 보증금 등)
- 퇴거일 및 보증금 미수령 내용
전자소송포털
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✅ STEP 3: 신청서 제출 및 인지대 납부
- 등기 명령 신청서를 관할 법원에 직접 제출합니다.
- 인지대와 송달료를 함께 납부해야 접수가 완료됩니다.
- 인지대는 보통 약 1,000원~5,000원 수준
- 송달료는 평균 2~3만원 내외 (임대인 수에 따라 상이)
✅ STEP 4: 법원 심사 및 임대인에게 송달
- 법원이 신청서와 구비서류를 검토한 후 **임대인에게 송달(통보)**합니다.
- 임대인이 이에 대해 이의 제기를 하지 않으면 자동 인용됩니다.
✅ STEP 5: 결정 및 임차권 등기
- 법원에서 **‘임차권 등기 명령 인용 결정’**을 내리면, 임차인은 이를 지참하여 관할 등기소에 등기를 신청합니다.
- 등기 완료 후 등기부등본에 ‘임차권 등기’가 명시되어 우선변제권 유지가 가능합니다.
임차권등기명령 구비서류 목록
- 임차권 등기 명령 신청서 (법원 양식)
- 임대차 계약서 사본
- 주민등록 등본 (퇴거 사실 확인용)
- 확정일자 받은 계약서 사본
- 전입신고 내역 또는 초본 (이전 주소 및 전출 확인용)
- 보증금 미반환 사실 확인서 (자필 진술 가능)
- 송달료 납부서, 인지대 납부서
임차권등기명령 등기 완료 후의 법적 효력
임차권 등기가 완료되면, 등기부등본에 다음과 같은 문구가 기재됩니다.
“임차권등기(2025년 6월 2일 접수 제12345호) 임차인 홍길동, 임대차보증금 100,000,000원, 계약기간 2022.06.01 ~ 2024.06.01”
이러한 표시로 인해 해당 임차인의 권리가 제3자에게도 명확하게 공시되며, 다음과 같은 법적 효력이 발생합니다.
✅ ① 우선변제권 유지
- 임차인이 대항력 및 확정일자를 갖춘 경우, 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금 반환을 받을 수 있는 권리를 유지합니다.
✅ ② 전세보증금 반환소송 준비 가능
- 등기를 마친 뒤에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권 등기 상태에서 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다.
임차권 등기 말소 방법
보증금을 반환받은 후에는 반드시 임차권 등기를 말소해야 합니다.
말소를 하지 않으면 추후 신용 관련 문제나 세입자로서의 권리 행사에 제약이 생길 수 있습니다.
말소 신청 방법
- 임차인이 단독으로 신청 가능
- 등기소에 ‘임차권 말소 등기 신청서’를 제출
- 보증금 반환 확인서 또는 임대인의 확인서(또는 공증된 합의서) 필요
- 등기수수료는 1~2만원 수준
임차권등기명령 신청방법 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 퇴거 전에도 신청할 수 있나요?
아니요. 퇴거가 완료되어야만 신청이 가능합니다. 아직 해당 주택에 거주 중이라면 대항력 유지가 가능하므로, 등기 명령이 필요하지 않습니다.
Q2. 보증금 일부만 못 받았을 경우에도 신청 가능한가요?
가능합니다. 전액이 아니더라도 일부 금액만 반환받지 못한 상태에서도 신청할 수 있습니다. 이때에는 미수령 금액만큼의 임차권이 등기됩니다.
Q3. 임대인이 외국에 있거나 연락이 안 될 경우 어떻게 하나요?
임대인의 주소 또는 소재지가 불분명한 경우에는 공시송달 절차를 통해 등기 명령이 진행될 수 있습니다. 법원에 문의하여 별도 절차를 안내받을 수 있습니다.
임차권등기명령은 세입자에게 있어 보증금을 지키기 위한 중요한 방패이자 최소한의 권리 수단입니다.
특히 요즘처럼 부동산 시장이 불안정하거나 임대인의 채무 상태가 불확실한 경우, 임차권 등기는 적극적으로 활용해야 할 제도입니다.
주의할 점은 임차권등기명령은 어디까지나 법적 권리를 보전하는 장치이지, 보증금을 직접 돌려받게 해주는 해결책은 아니라는 점입니다. 따라서 이후 보증금 반환 청구 소송, 지급명령 신청 등을 병행해야 할 수도 있습니다.
끝으로, 이 제도는 세입자 본인이 직접 신청할 수도 있지만, 보다 원활한 진행을 위해 법률 전문가나 법무사의 자문을 받는 것도 현명한 방법입니다.
안전한 이사를 위한 가장 현명한 선택,
임차권등기명령으로 전세보증금을 끝까지 지켜내시기 바랍니다.
오늘은 임차권등기명령 제도의 개념부터 신청 자격, 임차권등기명령 신청방법, 구비서류, 절차, 이후 유의사항까지 전체적인 내용을 자세히 알려드리겠습니다.